（原标题：“安全”与“增长”双赢：保利发展2024年报揭示行业破局之道）悦倍网
2024年，中国房地产市场在政策强力提振与市场分化探底中开启止跌回稳态势。
国家统计局数据显示，全年商品房销售面积与金额同比分别下降12.9%和17.1%，而在政策刺激下四季度全国成交同环比显著改善，且一线及核心二线城市回升更快，市场修复态势并在2025年得以延续。尽管行业整体仍处于深度调整期，但领先质优房企销售表现不俗，一线城市成交也率先回稳，巩固与强化了2025年市场向好预期。
作为行业龙头的央企，保利发展在2024年交出了一份韧性十足的成绩单。最新发布的2024年业绩报告显示，保利发展实现全年签约金额3230亿元，稳居行业第一；债务结构持续优化，经营性现金流连续七年为正，产品力持续跃升行业前列。
纵观全年，保利发展紧紧围绕“稳经营、调结构、化风险、促发展”中心任务，以销售领跑、财务安全、品质制胜三大维度稳健穿越市场周期波动，实现高质量“均好发展”。
销售规模稳居第一：逆势扩份额，核心城市市占率再提升
在市场整体缩量的背景下，保利发展以“去库存、调结构”为核心策略，连续第三年蝉联行业销售冠军。数据显示，2024年公司实现签约金额3230.29亿元，权益销售比创近年新高；38个核心城市销售占比持续提升，一线城市四季度销售面积同比增长40%悦倍网，远超行业平均水平。2022年及以后获取的增量项目销售近2000亿元，占比约六成。
销售业绩的不俗表现，得益于保利发展能精准把握政策窗口，敏锐抢占市场先机。2024年是中国房地产发展历程上的政策大年，房地产政策从“供给侧改革”转向“需求侧刺激”，限购松绑、降首付、降利率、降存量房贷等政策密集落地。在政策落地和市场销售的关键节点，保利发展迅速响应，二季度推货环比增长显著， 10月签约金额同比提升28%，成为政策红利的最大受益者之一。
在开发布局上，保利发展在2024年深耕核心城市，结构性优势凸显。公司38个核心城市的销售市占率较去年进一步提升，其中14个城市市占率超过10%，16个城市连续三年稳居当地前三，印证了保利在核心城市的产品号召力与运营效率。同时，保利发展在土储布局也进一步聚焦核心城市，保证了后续开发销售的持续动能和高质体量。
另一方面，通过强化公司内部治理实现管理红利，去库存成效显著，为高质量发展腾挪空间。
凭借战略前瞻，公司管理层于2021年提出去“五化”趋势判断，即去金融化、去杠杆化、去库存化、去多元化、去规模化。这一战略调整不仅帮助公司在市场波动中保持稳定，还为公司赢得了宝贵的市场机会。2024年，公司通过优化库存管理、加快项目去化，已开工存量项目计容面积较年初下降约20%。2024年，公司销售存量项目占比近六成，未开工土地通过“调转换退”盘活270万平方米，资源周转效率持续提升。
财务安全行业标杆：融资成本新低，现金流连续七年为正
偿债流动性承压是2024年市场环境中全行业共同面临的考验悦倍网，保利发展凭借央企信用优势与主动管理能力，成为少数保持融资通畅、现金流稳健的房企。
2024年，保利发展的债务结构持续优化，融资成本创历史新低。在行业波动下行过程中，公司主动降负债缩表，同时不断优化债务结构，不断提升长期债务、直接融资占有息负债比重，实现了负债端有序优化。报告期内，公司主动压降有息负债54亿元，存量有息负债综合成本降至2.92%，较上年下降22个基点。全年新增融资中，公司债利率低至2.20%，中期票据利率2.30%，均创同期最低水平。更值得一提的是，保利成为头部房企中唯一一家全额清偿境外美元债的企业，债务风险进一步出清。
在强劲销售业绩支持下，保利发展实现经营性现金流“七年连正”，资金安全垫充足。2024年，公司实现销售回笼3277亿元，当年销售回笼率较去年提升1.3个百分点。通过“以销定产”动态平衡资金收支，全年经营性现金流净额63亿元，连续第七年为正。年末在手现金1342亿元，叠加并表口径已售待回笼资金832亿元，流动性储备远超行业均值。
此外，保利发展对于提振市场的政策红利精准承接，并在融资工具运用上实现创新突破。公司积极运用“经营性物业贷款”“房地产融资协调机制”等政策工具，年内新增经营贷130亿元。而市场首单纯现金融资的定向可转换公司债券已于2025年4月获证监会同意注册批复，计划融资规模85亿。这一低融资成本不仅为公司提供了更优惠的融资条件，还增强了公司在市场中的竞争力。在行业融资环境紧张的情况下，保利发展的融资优势为其稳健发展提供了有力保障。
2025年4月9日，保利发展面向专业投资者公开发行的公司债券（第一期）获中诚信国际评级机构授予的“AAA”评级。这一评级不仅体现了保利发展的稳健财务表现及其在行业中的领先地位，也强化了市场对房地产行业的复苏预期。
紧扣品质发展战略：产品力+科技力，锻造长期竞争力
随着中国城市化进程迈入高质量发展阶段，市场需求进化迭代与政策支持引导，正推动企业加快产品力升级步伐。当行业发展逻辑从重规模向重品质回归，保利率先提出行业进入品质时代，从产品体系化建设到科技赋能不断发力。2024年，保利发展推出人文服务理念，全面升级核心竞争力。克而瑞数据显示，其产品力排名从2021年全国第九跃升至第二。
在激烈的市场竞争中，保利发展“天悦人和”产品系全面落地，并以实景交付树立标杆。报告期内，公司竣工交付16.5万套住宅，22个项目获市级以上施工示范工地称号。宁波天珺、上海琅悦等产品系项目实现“全维实景展示”，首开去化率超70%，销售流速稳居板块前三。“所见即所得”的交付标准，极大提振了市场信心。
保利发展也进一步优化开发链条，其智慧供应链叠加快建体系，以科技赋能提质增效。公司在海南试点的“快建体系”，实现拿地后14个月竣备、工期压缩30%以上；同时，通过AIGC智能化设计、统签统采统付等模式，优化供应链端成本。这些创新不仅缩短了开发周期，更确保了品质可控。
在住宅开发销售赛道以外，保利发展的多元业态协同发力，也成为2024年的一大亮点：资产经营成新增长极，打造公司业绩的第二增长曲线。商业运营方面，上海花木时光里、广州鱼珠时光等项目出租率连续三年提升；租赁住房板块“和寓”品牌迅速扩张，在营规模超4.5万间。物业服务板块第三方管理面积增至525.6万平方米，商办业态新拓金额同比增长17.9%，非居业态优势持续巩固。
2024年的保利发展，用行业第一的销售规模、央企最低的融资成本、持续跃升的产品力，证明了其作为龙头房企在逆周期发展中的抗风险能力。在行业分析人士看来，其战略核心可归纳为三点：前瞻性去库存腾挪安全边际，精细化财务管控筑牢护城河，体系化品质升级激活长期价值。
与此同时，在中国城市化进程的高质量发展时代，肩负央企使命担当、紧扣品质发展战略，以高品质人居产品满足客户理想人居需求，成为保利发展的制胜之道。在保利发展管理层看来，品质时代，唯有真正以客户为中心的企业，才能穿越周期，持续领跑。
展望2025年，房地产行业仍将面临城市分化、信心修复、预期变化等挑战。但随着房地产政策支持力度加码，高质量发展路径明确，将推动行业健康发展的长期性、稳定性和可持续性。保利发展在核心城市的持续土地储备布局、低融资成本优势、以及多元业态的协同效应，也将进一步巩固其“行稳致远”的发展定力。
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